不動産投資での収支はなぜ高い安定性を持つ？収支の内訳とその特徴整理

ワンルームか一棟物のマンションやアパートを購入したいけど、いつ何にお金を使うのかわからない。そんな方に向けて、実際に得て・支払っているお金の項目を紹介します。

賃貸不動産投資における収支の種類は限りがあり、購入前にそれらをしっかりと調査することが肝要

不動産投資における３つの収入

賃貸不動産投資での収入は次の3つが主です。

1. 家賃
2. 礼金
3. 更新料

それぞれについて簡単に見ていきましょう。

毎月入居者が支払うもので、投資家が得られる主な収入になります。ここでは大別のため、共益費も家賃として含めています。
なお、空室の場合収入がありません。このリスクを回避する手段としてサブリース契約がありますが、不要です。サブリース契約が必要なほどの空室はそもそも投資先として向いていないからです。

入居者が賃貸契約締結時にお礼として支払うものです。月家賃の単位での設定が普通です。
しかし、他物件との入居競争に勝つため、敷金・礼金を不要にすることがあります。当該不動産の地域での状況に合わせましょう。

賃貸契約の更新時に、継続入居者が支払うものです。礼金と同じく、月家賃単位が一般的です。
更新料を設定しないことで、退去リスクを下げる場合があります。

実際に収入として得られるのは家賃のみであると考えておきましょう。
また、その家賃についても徐々に下がっていくことを忘れないでおきましょう。
同条件での他物件での家賃を調べれば、5・10・20年後のおおよその相場がわかります。

不動産投資における8つの支出

次に、主な支出は以下の8つになります。

1. 賃貸業務委託手数料
2. 家賃振込手数料
3. ローン返済
4. マンション全体の管理手数料・修繕積立金
5. 固定資産税・都市計画税
6. 保険料
7. 室内修繕費用
8. 入居募集広告費

収入より多くありますがそれぞれについて簡単に見ていきましょう。

家賃の集金、苦情対応などの入居者の管理業務を外部の管理会社に委託すると、毎月かかる費用です。
水漏れ時に原因特定、業者選定、修理手配、完了報告などの一連の作業を24時間電話対応できるなら不要です。しかし、本業を別に持っており、投資として不動産を保有している場合は、委託が必須でしょう。

業務委託した管理会社から家賃を振り込まれる際に、かかる費用です。
同一支店の口座を持つなどして、基本的に不要なようにしましょう。銀行によっては一人で複数口座を持てないと言ってくる担当者もいますが、そんなことはありません。

金融機関から融資を得て不動産を保有した場合に、毎月かかる費用です。返済額は、融資額・期間・利率に応じて決まります。

管理手数料は、廊下・階段といった共用部分の清掃やメンテナンスのため、毎月かかる費用です。
修繕積立金も毎月かかる費用で、十数年単位で行なう大規模修繕に向けた貯蓄のためです。マンション全体としては必ず劣化していくものですから、日々の管理が長期保有のためには重要です。

不動産を保有している限り必須の費用で、税金です。年4回での分割か、年1回での一括で支払います。

火災や地震といったリスクに備える際に必要な費用です。
災害を受けず、仮に損壊した際でも瞬時に自分で補償できる絶対の自信があるなら不要です。保険契約更新ごとに支払うことになりますので、火災保険なら10年、地震保険なら5年周期が一般的になります。

入居者退去後のリフォームや、設備故障時の修理といった、室内を修繕する際に必要な支出です。
各設備は対応年数というものがあるので、これを参考にするとよいでしょう。
４．の修繕積立金は共用部分に対するお金で、こちらは保有者が専有している室内に対するお金です。

空室を埋めるために支払う費用です。不動産の地域や募集時期、自身の空室許容期間などを鑑みて広告料を決めましょう。

支出の中でも毎月出ていくもの、毎年出ていくもの、不定期に出ていくものと色々あることがわかりましたね。支出の各項目とどんな時に必要になるのかを把握しておきましょう。

ここでは、かかる費用とその名称がわかりやすいように記載しているため、１．と４．を同じ管理費と表記されることがありますので、誤解しないように注意してください。

不動産投資での収支と支出の特徴

3つの収入、8つの支出には相場があり、数年から十数年単位での見直しが普通です。
日本においては年数経過に伴い、収入は減少し、反対に支出は増加していきます。どの程度になるかは似た物件から判断できます。
一度丹念に調査すれば、想定した一定額を毎月得ることができます。言い換えると、収益額の変動が少なく、高い安定性があります。

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本稿では、賃貸不動産投資での収入と支出の種類について整理しました。
主な収入は家賃です。
他方の支出は毎月では１．賃貸業務委託管理費用、３．ローン返済、４．マンション全体の管理手数料・修繕積立金が主です。毎年必要なのが５．固定資産税・都市計画税になります。
収支額の変動は数年レベルが一般的であるため、賃貸不動産投資での収支は安定性が高いです。