労働しなくても収入が得られるということで、不動産投資、特にインカムゲインを狙った賃貸形態での投資については不労所得と言われることがあります。しかし、これは本当に正しいのでしょうか？
替えの効かない不動産、特に賃貸物件の価値を高める運用を行なうため、不動産投資はビジネスの一種ととらえましょう。
では、物件の賃貸に対して、次の3つのフェーズのそれぞれで実施すべき業務があります。フェーズには、賃貸契約前・賃貸中・賃貸解約後になります。
まず、賃貸契約前フェーズでは入居者を募集・契約する必要があります。具体的には入居者募集の情報を開示し、広告を展開します。この結果、入居希望者から申し込みがあれば賃貸契約に進みます。ここでは申し込み時に記入してもらった各種情報から、希望者の審査します。賃料の支払い能力があるのか、滞納の危険がないかどうかなどを判断します。問題ないなら賃料や管理費の額と受取方法等を含めた契約内容を擦り合わせ、合意した内容で契約の手続きを実施します。
入居者が決まった後の、契約中フェーズでは賃料(家賃)回収・督促や、入居者からの突発的なクレーム対応などがあります。まず、賃料が正しく支払われているかを確認します。もし確認できない場合は、入居者に連絡して払ってもらいます。それでも解決しない場合は、内容証明郵便の利用や連帯保証人への連絡の手段を取り、最終的には契約解除に踏み切ることになるでしょう。ほかに室内設備の故障・不備に対する補修・修理であったり、近隣からの騒音に対する苦情対応などがあります。
最後に入居者が退去してからの、賃貸解約後フェーズでは物件の原状回復工事や室内リフォーム・設備更新があります。原状回復とは、一般的に契約締結以前の状態に戻すことを指します。経年劣化等を含み本来存在したであろう状態にまで戻す特約として契約していることもあります。一方で契約時には室内に入れないため、リフォームや設備に対して工事できる唯一の期間になります。ここで陳腐化した室内デザインや設備を一新し賃料の維持・向上を図ります。
これらのフェーズでのすべての業務を一人で対応する必要はありません。むしろ不動産投資では、各フェーズにおいて分担できる仕組みが業界全体として出来上がっています。一度この仕組みを構築してしまえば労働が不要になるため、一般的に不動産投資は不労所得であると言われる所以になります。しかし、法律の改定や新技術開発により工事費の削減など、様々な分野で継続的に勉強が必要になります。また、分担先の企業に騙されないように自身の知識をつけ続けることが重要になってきます。
インカムゲインを狙った賃貸形態での不動産投資においては、賃貸不動産の価値を維持・向上させるために、賃貸契約前・賃貸中・賃貸解約後の各フェーズでの業務内容を勉強し続けることが重要になってきます。各業務を分担させ、自身では具体的な作業を実施しない不労の仕組みを構築できます。しかし、構築した仕組みに不備・不足、改善がないかについては常に目を光らせておく必要があります。このため、不動産投資は不労所得ではなくビジネスの一種であると言えます。
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