銀行での定期・定額金利が0.1%にも満たない中で、賃貸不動産投資のサイトを見ていると「利回り10%」とかあって疑問に思ったなら利回りについて一緒に勉強しましょう。
賃貸不動産投資での利回りには2種類あります。表面利回りと実利回りです。
まず利回りとは、投資金額に対する、収益の割合を意味します。式にすると「利回り(%)＝収益÷投資金額×100」です。利回りは主にパーセント(%)で表記することが一般的です。仮に、投資金額が1,000万円で、収益が30万円なら利回りは3%（＝30万÷1,000万×100）になります。
不動産売買サイトや広告などで「利回り10%」というのは、表面利回りです。これは投資金額＝物件価格、収益＝満室時想定収入として、計算しただけです。物件価格が600万円で、月の家賃が5万円なら（表面）利回りが10%となります。
なぜこの表記で記載されるのか？掲載側が楽だからです。しかし実際には、不動産投資には物件を購入するだけでなく、初年度には諸手続きを代行してもらう際の手数料や不動産取得税などを支払う必要があります。
家賃に関しても、家主が退去されたのち、空室になる期間は必ず存在しますので、常に満室であることはあり得ません。さらに不動産投資の収支でも紹介した通り、毎月かかる支出を考慮に入れる必要があります。これらの収支についてしっかりと調べて騙されないようになりましょう。
他方の実利回りというのは簡便な表面利回りと異なり、実際に投資に必要な資金とそこから得られる利益から計算されます。
投資金額には物件の価格に代行手数料と不動産取得税を加えます。
収益には想定した年間家賃から年間にかかる経費を引いた値とします。
想定年間家賃には、満室想定にすると最大利益時、空室期間を例えば2か月あるとすると空室リスク加味時などで計算します。
投資を行なう前にはより現実を即した、こちらの利回りを計算することが重要です。
物件購入時に融資を組んだ場合は借り入れ分を投資金額から除きましょう。なぜなら、借り入れ分の返済は、物件入居者が支払う家賃から賄うことができるからです。
逆に言うと空室になりやすい地域や家賃の下落が激しく入居者から返済できない物件には投資しないようにしましょう。物件を購入するのに借りた本人が返すことなく、その物件を借りている人に返してもらうのが賃貸不動産投資での最大の利点です。
ここでは具体例を次に示します。利回り計算に必要な項目が下記の通りとします。
物件価格：900万円
手数料や不動産取得税：100万円
月家賃：10万円
年間経費：40万円
この場合、表面利回りと実利回りはそれぞれ下記の通りになります。
表面利回り＝
（10万円×12か月)
÷900万円
＝13.3%
満室時実利回り＝
（10万円×12か月ー40万円）
÷（900万円＋100万円）
＝8.0%
空室2か月加味実利回り＝
（10万円×10か月ー40万円）
÷（900万円＋100万円）
＝6.0%
下記の融資を組んだ場合を考えてみましょう。
借入金額：700万円
金利：2.7%
借入期間：35年
返済方法：元利均等
この場合、月々のローン返済額は25,781円、年間では約31万になります。2種類の実利回りは以下の通りになります。
満室時実利回り＝
（10万円×12か月ー40万円ー31万円）
÷（900万円ー700万円＋100万円）
＝16.3%
空室2か月加味実利回り＝
（10万円×10か月ー40万円ー31万円）
÷（900万円ー700万円＋100万円）
＝9.6%
満室の場合6・7年後には、空室を考慮しても10・11年後には元手の300万円を回収できます。税金の支払いやその他不測の事態によりこの限りではないです。
不動産売買サイトなどで単に利回りと表記されているのは表面利回りです。これは掲載側が楽という理由で本来計算に必要な様々なお金を無視しています。
投資をする際には実利回りを重視しましょう。いろいろなパターンを用意して、様々なリスクを加味することが大切です。
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