現物不動産投資とREITの違いとは?

不動産投資
現物不動産投資とREITの違いとは?

現物不動産投資(ここでは、REITと区別するため現物を付与)とREIT。どちらも不動産投資なのですが、どういった違いがあるのでしょうか?

根本的な違いは、投資先の不動産自体を自身で保有するかどうかになります。

自身で不動産を保有するのが現物不動産投資(不動産投資とは?)で、しない・できないのがREIT(REITとは?)です。不動産を保有するためには、売りたいと思っている人と売買契約を結び、購入する必要があります。不動産はその商品特性から一般的に高額になります。マンションの1室を購入する場合でも安価なところで200~300万、立地によっては1,000万以上必要になります。タワーマンション1棟を購入するとなれば1億が最低レベルになるでしょう。他方のREITでは不動産を保有している不動産投資法人に対して、出資し、法人の利益の一部を分配金として還元を受ける仕組みになっています。不動産に対して、間接的に投資している状況です。この通り、不動産の保有有無に違いがあります

この差によって、不動産自体を担保にした融資を組めるのが現物不動産投資で、組めないのがREITになります。融資というと簡単にはローンですね。簡単に思い浮かぶのがマイホーム購入での銀行からの住宅ローンです。住宅ローンでは債務者(お金を借りたい人)の勤務年数や年収といった個人属性が重視されます。なぜなら、マイホームの言葉通り、該当不動産は債務者にとって価値のあるもので他の人には価値がないからです。しかし現物不動産投資ではマンションの1棟や1室は万人が利用できるため、この不動産自体に価値があります。この価値を担保としてお金を借りることができます。他方で、REITでは絶対にできません。鼻で笑われ一蹴されて終わりでしょう。

最低投資金額においては、現物不動産投資では50~100万程度REITでは数万円で済みます。現物での金額は頭金という意味よりも売買契約にかかる諸経費の費用です。多少の前後はあるにせよ、この金額は1室マンションや1棟アパートであっても変わりません。2010年代では現物不動産投資にて0円の時もありました。具体的にはオーバーローンと呼ばれる手法で、担保先の不動産自体で諸経費分のお金を融資する方法です。2020年代時点はこれはできません。できると言ってきた業者は無視しましょう。他方のREITではたくさんの人から出資してもらうことが重要であるため、購入の敷居を下げるため安くなっています。

次に、流動性・換金性では、現物不動産投資は低くREITでは高いです。現物不動産投資では、当該不動産を所定の金額でを買いたいという人が出てくるまで待つ必要があります。1・2年待つことはざらにあります。どうしても早くお金が必要だという場合、売却価格を下げるといったことも行なう必要もあります。逆に価格を下げると融資の元金を返却できないといったため、ニッチもサッチもいかなくなる可能性がでます。他方のREITでは不動産投資法人に売却の指示をすれば数日で換金されます。

最後に、利回りでは、ビジネス運用の結果である現物不動産投資ではまちまちで1%から10%不動産投資がビジネスである!?)、REITではある程度一定で数%です。現物不動産投資では融資の返済や業務内容の外部委託や、現状維持回復のための工事費などによって利回りは大きく変動します。特に入居者がつかない場合ですと家賃収入が入ってこないので、マイナスになる可能性だってあります。しかし、軌道にうまく乗ると10%以上を得ることだって可能です。他方のREITでは不動産投資法人が保有する不動産からの収入の内かかるコストを減算した利益がもとになるため、おおむね3~6%になります。


まとめると、現物不動産投資とREITの違いは下記の通りになります。

比較項目現物不動産投資REIT
不動産保有有無保有する保有しない
担保の有無可能不可能
最低投資金額50~100万円数万円
流動性・換金性非常に低い高い
利回り1~10%3~6%
現物不動産投資とREITの比較

現物不動産投資は不動産を保有するが故に、担保にできるが流動性・換金性が低いです。他方のREITでは不動産を持たないため、高い流動性・換金性の特徴があります。現物不動産投資ではビジネスの成果であるため、利回りの幅が広いです。REITでは投資会社にビジネスを委譲するため、利回りは平均して3~6%程度で落ち着きます。

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