人口の減少は不動産投資市場に関係しない？

日本の人口が年々減っている状況にて、不動産投資を行なうのはリスクなのでしょうか？人口減少で失敗の原因になるから「やめとけ」という意見があります。

確かに不動産投資にて一番のリスクは入居者がいない、空室になることです。空室になると家賃収入がないばかりか、各種管理会社への手数料を支払うことになります。赤字経営になってしまいます。

しかし、この考えは不足している点があります。不動産投資で本当に必要なのは人口の増減ではなく、世帯数のほうなのです。

本稿では日本における人口減少の実情と、不動産投資で重要なのは世帯数であることについて、様々な人口動態調査・統計を用いて解説します。

不動産投資とは替えの効かない物に対する投資

まず、不動産投資について整理しておきましょう。不動産投資とは土地や建物といった替えの効かない物に対する投資です。代表的なものとして、ワンルームマンション投資やマンション・アパート投資です。詳しくは不動産投資とはを参照ください。

他には、自身で不動産を保有しないREITという投資先もあります。しかし、本稿にて対象とするのは、自身で不動産を保有する現物不動産投資です。

不動産投資の特徴は融資を組めること

不動産投資における最大の特徴といえば、不動産を保有することによる金融機関からの融資を組めることでしょう。他の投資方法、たとえば株式や仮想通貨に投資するからお金を貸してください、といっても相手にされません。

しかし、不動産投資では自身の年収や勤務年数といった属性や、不動産自体の価値を担保にして、お金を借りることができるのです。この結果、何千万や何億円といった不動産に対して投資ができます。

不動産投資のメリットは毎月一定額の収入があること

不動産投資でのメリットもいくつかありますが、代表的なものとして、何より家賃収入が毎月入ってくることでしょう。1部屋賃貸していると安くても4万円から高いところだと十数万円にもなります。先の特徴で述べた融資に対する返済をこの家賃収入から行なうことができるのもメリットです。

さらに不動産投資は一般的に不労所得、働くことなく収入を得られるものの代表なのもメリットといえます。社会人だと勤務した結果として収入を得ることができますが、一方の不動産投資では仕事をしている間も寝ている間もお金を生んでくれるのです。

不動産投資はやめとけと言われる実情と理由とは？

ここまで不動産投資の定義や特徴・メリットについて簡単に見てきました。

ここからは、不動産への投資はやめとけと言われる日本の実情とその理由について整理します。まず、本当に人口が減少しているのかについて人口動態調査・統計を基に紹介します。次に人口がなぜ減少しているのかについて整理します。

人口減少の実情

日本の総人口の推移を1960年から示したものを以下に示します。なお、データの取得元はDataCommonsからです。

この図を見ると、1984年に1.2億人を超えて以降、増加率は伸び悩んでいることがわかります。よく言って横並び、どちらかというと緩やかに減少していることが確認できます。

他に、人口問題に対して実地調査や将来推計人口・世帯を研究している国立社会保障・人口問題研究所が2017年に発表した日本の将来推計人口について以下に示します。

この調査によると、2029年には1.2億人を下回り、この減少傾向は変わらず1億人を下回るのが2053年であるとのことです。

実情としても減少傾向であること、加えて推計としても2029年には1.2億人より少なくなるという調査結果があることから、確かに日本の総人口が減少しているといえるでしょう。

次はなぜ人口が減少しているのかについて整理します。

人口減少の理由

人口減少が起きているのは以下の2つの理由によるものです。

• 少子化
• 未婚率の増加

少子化と、未婚率の増加について見ていきましょう。

人口減少の主要因はそもそも生まれてくる子供の数が少なくなっていることです。厚生労働省が2020年に発表した出生数と人口千人当たりの出生率の推移を以下に示します。

青面が出生数で左軸、オレンジ線が人口千人当たりの出生率で右軸です。2020年の出生数は約84万人と過去最低を記録し、出生率も6.8%と過去最低を記録しました。

生まれる子供の数が減少しているだけでなく、子供を産む際の母親の年齢も上昇傾向です。第1子出生時における母の平均年齢は、1995年では27.5歳だったのが、2005年には29.1歳、2015年には30.7歳と上昇傾向でした。ただし、それ以降は30.7歳で横ばいではあります。

未婚率の増加も人口減少の要因の一つでしょう。厚生労働省が2020年に発表した婚姻件数と人口千人当たりの婚姻率の推移を以下に示します。

青面が婚姻件数で左軸、オレンジ線が人口千人当たりの婚姻率で右軸です。こちらについても出生数・率と同様、2020年に過去最低を記録し、婚姻件数が約52万件、婚姻率が4.3%でした。

日本において未婚である人の割合が年々増えているだけでなく、生涯未婚率も増加しています。生涯未婚率とは50歳の時に結婚していない人の割合のことです。

内閣府が2021年に発表した少子化社会対策白書での生涯未婚率の推移と将来推計を以下に示します。

青線が男性で、赤線が女性を意味します。1990年までは5%程度で横ばいでしたが、2015年になると男性で23.4%に女性で14.1%にまで上昇していることがわかります。今後の推計についても上昇傾向です。

不動産投資で重要なのは世帯数である

ここまで人口減少の実情とその理由について整理してきました。今後も人口が減少していく日本では不動産投資を行なうのは失敗する原因になるため、やめとけという声もあります。

しかし、不動産投資において大切なのは人口そのものではなく、世帯数なのです。なぜなら、不動産を借りる母数に直接関係するのが世帯だからです。世帯とは「一つの家族として、独立して生活している人」のことを意味し、代表的なのが親子が一緒に住んでいることでしょう。

ここでは、不動産投資において世帯数が重要な理由、世帯数の推移をまとめていきます。

不動産投資において世帯数が重要な理由とは

いきなりですが、次のどちらのほうが不動産が賃貸される母数が多いでしょうか？

• 3人の子供がいる5人家族
• 実家から独立した子供と両親がいる3人家族

前者は人口は5人ですが、世帯数は1つとなります。反対に後者では人口は3人ですが、世帯数は2つとなります。ここから考えると後者のほうが賃貸母数が多いことがわかります。

独立したとは例えば、高校・大学を卒業して社会人として働きだしたことになるでしょう。その際には実家を離れたのであれば、必然的に住む場所が必要になります。

反対に言えば、親から独立した場所で生活をしているから、世帯数が増えるということになります。

このように不動産投資においては、人口そのものの数よりも、賃貸を実際に行なう数すなわち世帯数のほうが重要なのです。

日本の世帯数推移

総務省が2020年・2019年に発表した『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査』に基づいた、日本の世帯数推移について以下に示します。

都道府県	増減数（世帯）	増減率（％）	都道府県	増減数（世帯）	増減率（％）	都道府県	増減数（世帯）	増減率（％）
合計	376,326	0.67	兵庫県	12,592	0.51	鳥取県	582	0.25
沖縄県	10,147	1.59	熊本県	3,821	0.50	大分県	1,165	0.22
東京都	80,842	1.19	岡山県	3,990	0.48	岩手県	1,109	0.21
埼玉県	36,155	1.14	岐阜県	3,806	0.48	山形県	856	0.21
千葉県	28,571	1.03	石川県	2,062	0.44	島根県	527	0.19
神奈川県	40,274	0.96	富山県	1,733	0.42	宮崎県	862	0.17
滋賀県	5,315	0.95	京都府	4,771	0.41	北海道	3,648	0.13
愛知県	27,901	0.89	奈良県	2,287	0.39	和歌山県	26	0.01
福岡県	20,235	0.86	福井県	1,098	0.39	徳島県	-37	-0.01
大阪府	33,575	0.81	三重県	2,923	0.38	愛媛県	-161	-0.03
宮城県	6,964	0.71	広島県	4,513	0.35	青森県	-235	-0.04
茨城県	8,345	0.70	山梨県	1,226	0.35	鹿児島県	-685	-0.09
栃木県	5,539	0.69	福島県	2,554	0.33	長崎県	-639	-0.10
佐賀県	1,855	0.57	長野県	2,313	0.27	秋田県	-594	-0.14
静岡県	8,589	0.56	香川県	1,154	0.27	山口県	-913	-0.14
群馬県	4,302	0.53	新潟県	2,300	0.26	高知県	-937	-0.27

日本全体においては、人口が減少している状況に関わらず、世帯数としては約37万世帯・割合では0.67%増加していることがわかります。

都道府県別の上位順に見ると、沖縄がトップで1.59%、続き東京で1.19%、埼玉で1.14%、千葉で1.03%、神奈川で0.96%となっています。世帯数が減少したのは徳島・愛媛・青森・鹿児島・長崎・秋田・山口・高知の計8県のみです。減少としても最高で1,000世帯に達しない程度であることがわかります。

この傾向は今後も続くのでしょうか？そちらについては、国立社会保障・人口問題研究所が2018年に『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』で推計・発表した世帯数の推移を以下に示します。

各点が前年との世帯数の増減率を意味します。オレンジ線が単独つまり独身や死別して独り身になった割合、グレー線が核家族での割合、黄線がその他の形態での割合、そして青線がこれらを合わせた全体での割合です。

全体としては2023年から2024年にかけて世帯数の増加がマイナスになると推計されています。しかし、この段階での単独では0.6%前後の増加で推移しており、まだまだ需要が見込まれます。2032年に単独でのピークに達し、ここから単独での世帯数も徐々に減少していくのです。

これらのことから、2021年現在において世帯数が増加していること、また特に単独での世帯数は今後10年間は増加傾向であることが確認できました。

世帯数の増加が不動産投資にて重要な理由まとめ

不動産投資、特に賃貸においては総人口数よりも、賃貸契約単位である世帯数のほうが重要です。確かに日本の総人口数は減少していますし、今後もその傾向は変わらないでしょう。本稿で示したたくさんの資料からも裏付けられています。

しかし、この人口減少という一点のみで不動産投資を避ける理由にはなりません。なぜなら不動産を実際に借りるのは世帯によって決まるからです。そしてこの世帯数は増加傾向であることが確認できています。

特に増加が顕著な地域は東京都・愛知県・福岡県・大阪府といった都心部か、埼玉県・千葉県・神奈川県・滋賀県といった都心部へのベッドタウンとなっている地方です。新たに不動産投資を行なう際のおすすめの地域です。

この地域の中にて、単独世帯向けの不動産に対して投資、例えばワンルームマンションなどへの投資がいいでしょう。2032年まで単独世帯は上昇傾向にあるとの推計があるためです。

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人口減少リスクよりも世帯数増加のほうが不動産投資には重要

本稿では、人口減少している日本にて不動産投資は向いていないや失敗するという意見に対して論じてきました。

まず、不動産投資とはそもそもどういったものか特徴やメリットを整理しました。次に、人口が減少している実情とその理由について様々な人口動態調査・統計を用いて共有しました。

しかし、不動産投資においては不動産を契約する世帯数のほうが重要で、その数は増加していること、また今後もこの傾向は変わらないことを紹介しました。

これらを踏まえて、不動産投資を新たに行なうのであれば、世帯数の増えている都心部かその周辺のベッドタウン地域がおすすめです。加えて、対象の世帯としては今後も増加が見込まれる単独向け、例えばワンルームマンションなどが向いているでしょう。